ไขข้อข้องใจทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาดูกันว่า ภาษีที่ดิน คือ อะไร? สรุป ใครต้องเสียภาษีที่ดิน และ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัพเดทล่าสุดปี 2563 พร้อมคำถามที่พบบ่อย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยจะต้องเสียภาษีที่ดินตาม อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภายในสิ้นเดือนเมษายนของทุกปีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 เพื่อนำเงินภาษีดังกล่าวไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น
ผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ถ้าหากมีชื่อเป็นเจ้าของในปีไหนก็จะต้องเป็น ผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปีนั้น ซึ่งจะต้องเสียภาษีที่ดินให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล อบต. กทม. พัทยา) ที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่
โดยจะมีการแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี ด้วยการส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส. 6) และแบบแสดงรายการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส.7 หรือ ภดส.8) หลังจากการประกาศราคาประเมินที่ดินในเดือนมกราคม ซึ่งในใบประเมินจะระบุผู้ที่ต้องเสียภาษีและจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย
สำหรับภาษีที่ดินปัจจุบัน หรือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 คือ ภาษีที่ดินใหม่ ที่ถูกประกาศเมื่อปี 2562 เป็นปีแรกและเริ่มต้นใช้ปี 2563 เป็นปีแรก ทดแทนระบบภาษีที่ดินแบบเก่าที่แยกเป็น ภาษีโรงเรือนและที่ดินและ ภาษีบำรุงท้องที่
เนื่องจากเป็นบทความยาว สามารถกดเพื่อข้ามไปยังหัวข้อที่ต้องการ
- ใครต้องเสียภาษีที่ดิน และจ่ายที่ไหน
- อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เข้าใจภาพรวม)
- วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- คำถามที่พบบ่อย
ใครต้องเสียภาษีที่ดิน
ผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (เจ้าของกรรมสิทธิ์) ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น (ใครมีชื่อเป็นเจ้าของคือผู้เสียภาษี) โดยผู้เสียภาษีที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
อย่างไรก็ตาม ชื่อผู้เสียภาษีที่ดินและจำนวนภาษีที่คุณต้องจ่ายจะอยู่ในใบประเมินที่ส่งมาให้ (คำนวณมาให้เรียบร้อยแล้ว)
ถ้าหากว่าคุณมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในวันที่ 1 มกราคมของปีไหนก็จะต้องเสียภาษีที่ดินในปีนั้น จะต้องเดินทางไป เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ
- ถ้าอยู่ในกรุงเทพฯ เสียภาษีที่สำนักงานเขต
- ถ้าอยู่ในเขตเมืองพัทยา เสียภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
- ถ้าอยู่ในเขตเทศบาล เสียภาษีที่สำนักงานเทศบาล
- ถ้าอยู่ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบาล (อบต.) เสียภาษีที่ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.)
หมายเหตุ: การตรวจสอบจะเกิดขึ้นในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี ถ้าหากได้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันภายหลังวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น เจ้าของเดิมยังคงมีหน้าที่เป็นผู้ชำระภาษีที่ดิน
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 เป็นต้นไป
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 แบ่งออกเป็น 4 ประเภท จากลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนั้น (มาตรา 37 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง) โดยมีอัตราภาษีตามหมวดหมู่ดังนี้
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษีไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย อัตราภาษีไม่เกิน 0.3% ของฐานภาษี
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจาก (1) หรือ (2) อัตราภาษีไม่เกิน 1.2% ของฐานภาษี
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราภาษีไม่เกิน 1.2% ของฐานภาษี
อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีที่ดิน ที่อยู่ด้านบนจะเริ่มใช้จริงในปี 2565 เป็นปีแรก ส่วนอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เห็นตารางในบทความนี้จะเป็นอัตราภาษีที่ดินใหม่แบบชั่วคราวที่จะใช้แค่ในปี 2563 และ 2564 เท่านั้น
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 และ 2564 ที่จะถูกนำมาใช้ชั่วคราว (ตามมาตรา 94 ในบทเฉพาะกาล) ที่ดินทั้ง 4 ประเภทจะใช้อัตราภาษีก้าวหน้า (คำนวณคล้ายกับการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) โดยแต่ละประเภทจะมีรายละเอียดดังนี้:
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ อัตราภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ได้แก่ ที่ดินเพื่อการทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และอื่นๆ ตามที่ประกาศกำหนด มีรายละเอียดของอัตราภาษีดังนี้
บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร ในปี 2563 ถึง 2565 จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร
บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร ในปี 2566 จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนไม่เกิน 50 ล้านบาท ในทุกเขตองค์กรปกครองส่วนท้องที่ (เทศบาล อบต. กทม. พัทยา) โดยส่วนที่เกินมาใช้อัตราภาษี 0.15% เพียงอัตราเดียว
- ตัวอย่างเช่น นาย A มีที่ดิน 2 แปลง แปลงแรกอยู่ในเขต อบต. บางบ่อ มูลค่า 49 ล้านบาท (ไม่ต้องเสีย) และแปลงที่สองอยู่ในเขตบางนา มูลค่า 56 ล้านบาท (เสียภาษี 6 ล้านที่เป็นส่วนเกิน x 0.15% = 9,000 บาท)
นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร ในปี 2563 ถึง 2564 จะไม่ได้รับการยกเว้น และใช้อัตราภาษีขั้นบันได ดังนี้
- ไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01%
- 75 – 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
- 100 – 500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
- 500 – 1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07%
- 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10%
นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร ในปี 2565 เป็นต้นไป จะใช้อัตราภาษี 0.15% เพียงอัตราเดียว (ไม่แบ่งตามราคาประเมิน)
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย คือ อัตราภาษีที่จัดเก็บจากผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ ที่ดิน โรงเรือน อาคาร ตึก ห้องชุด ที่อยู่อาศัยของตน บ้านหลังที่สองให้พี่น้องอาศัย หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย รวมถึงการให้เช่าพักแบบรายเดือน
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย จะแบ่งออกเป็น 3 กรณี คือ
กรณีที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) อัตราภาษีที่ดินสำหรับปี 2563 ถึง 2564
- ไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
- 50 – 75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
- 75 – 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
- 100 ล้านขึ้นไป อัตราภาษี 0.10%
ในปี 2565 เป็นต้นไป อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อการอยู่อาศัย ของกรณีที่ 1 จะเปลี่ยนเป็น ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก และเสียภาษีที่ดิน ในอัตราภาษี 0.3% สำหรับส่วนเกิน
กรณีที่ 2 เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) อัตราภาษีที่ดินสำหรับปี 2563 ถึง 2564
- ไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
- 10 – 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02%
- 50 – 75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
- 75 – 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
- 100 ล้านขึ้นไป อัตราภาษี 0.10%
ในปี 2565 เป็นต้นไป อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อการอยู่อาศัย ของกรณีที่ 2 จะเปลี่ยนเป็น ยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก และเสียภาษีที่ดิน ในอัตราภาษี 0.3% สำหรับส่วนเกิน
กรณีที่ 3 บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป (บ้านหลังรอง) เป็นบ้านที่มีชื่ออยู่ในโฉนดเพียงอย่างเดียว ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) อัตราภาษีที่ดินสำหรับปี 2563 ถึง 2564
- 0 – 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02%
- 50 – 75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
- 75 – 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
- 100 ล้านขึ้นไป อัตราภาษี 0.10%
- ในปี 2565 เป็นต้นไปใช้อัตราภาษี 0.3% เพียงอัตราเดียว
สำหรับที่อยู่อาศัยที่เจ้าของปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย (รายเดือน) จะใช้อัตราภาษีเดียวกับกรณีที่ 3 (บ้านรอง) และรายได้จากการปล่อยเช่าต้องเสียภาษีเงินได้
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อื่นๆ นอกจากการประกอบเกษตรกรรมและการใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น การใช้ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงงาน เปิดร้านอาหาร
อัตราภาษีที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น ตั้งแต่ในปี 2565 เป็นต้นไปจะจัดเก็บในอัตราภาษี 1.2% (ไม่แบ่งขั้น) แต่ในปี 2563 และ ปี 2564 จะจัดเก็บในอัตราขั้นบันได ดังนี้
- ไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%
- 50 – 200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%
- 200 – 1000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%
- 1,000 – 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%
- 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7%
อัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และ สิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่สามารถทำประโยชน์ได้ แต่ถูกทิ้งร้างโดยไม่ทำประโยชน์ตลอดปีที่ผ่านมา
อัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า ในปี 2565 เป็นต้นไปจะจัดเก็บในอัตราภาษี 1.2% (ไม่แบ่งขั้น) แต่ในปี 2563 และ ปี 2564 จะจัดเก็บในอัตราขั้นบันได ดังนี้
- ไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%
- 50 – 200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%
- 200 – 1000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%
- 1,000 – 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%
- 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7%
- เพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปีที่ปล่อยรกร้างติดต่อกัน แต่ไม่เกิน 3%
นอกจากนี้ ถ้าหากยังทิ้งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่าไปอีกจนครบ 3 ปีติดต่อกัน จะถูกเพิ่มอัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าขั้นอีกครั้งละ 0.3% (เพิ่ม 0.3% ทุกครั้งที่ทิ้งไว้ 3 ปีติดต่อกัน) แต่จะเพิ่มขึ้นได้สูงสุด 3%
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะใช้การคำนวณภาษีแบบอัตราขั้นบันได (แบบที่ใช้กับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) โดยจะใช้ฐานภาษีจากราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างหักลบด้วยมูลค่าที่ได้รับการยกเว้น แล้วนำไปคูณกับอัตราภาษีแต่ละขั้น
ภาษีที่ต้องจ่าย = (ราคาประเมิน – มูลค่าที่ได้รับการยกเว้น) x อัตราภาษี
ตัวอย่างเช่น นาย A เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านมูลค่า 76 ล้านบาท โดยนาย A มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) จะสามารถคำนวณภาษีได้ด้วยขั้นตอนดังนี้
- 50 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้น = 0 บาท
- ส่วน 50 – 75 ล้านบาท (25 ล้าน) = 25 ล้าน x 0.03% = 7,500 บาท
- ส่วน 75 – 76 ล้านบาท (1 ล้าน) = 1 ล้าน x 0.05% = 500 บาท
จากนั้นนำภาษีที่ได้แต่ละขั้นมารวมกันจะได้เป็นยอมรวมภาษีที่ดินที่นาย A ต้องจ่าย = 0 + 7,500 + 500 = 8,000 บาท
สำหรับปี 2563 รัฐบาลได้ลดอัตราการจัดเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 โดยจะลดภาษีที่จะจัดเก็บลง 90% เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ดังนั้นจากตัวอย่าง ภาษีที่ต้องจ่ายก็จะลดลงเหลือ 800 บาท (ลดลง 9 ใน 10 เฉพาะปี 2563)
อย่างไรก็ตาม การคำนวณ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สิ่งที่ราชการคำนวณมาให้อยู่แล้ว โดยจะอยู่ในเอกสารใบประเมินที่ส่งมาให้ (เช่นเดียวกับชื่อคนที่ต้องจ่าย) การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยตัวเองจึงเป็นเพียงการคำนวณเพื่อตรวจสอบและรักษาสิทธิว่าตัวเลขภาษีที่ต้องจ่ายดังกล่าวเป็นตัวเลขที่ถูกต้อง
คำถามที่พบบ่อย
สรุป คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ ภาษีที่ดิน หรือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปัจจุบัน พร้อมกับคำตอบของคำถามเหล่านั้น
ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น
ผู้มีที่ดินและบ้านหลังเดียว (มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือไม่เกิน 10 ล้านบาทกรณีสร้างในที่ดินผู้อื่น
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่
ภายในวันที่ 30 เมษายนของทุกปี (ในกรณีที่ไม่มีการขยายเวลา)
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สิ่งที่มาแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่
